Antes de comenzar con la construcción de una vivienda, ésta debe estar proyectada por una persona idónea, tal como un maestro mayor de obras, un constructor o un arquitecto. En el plano de construcción, no sólo están consideradas las cuestiones estéticas, sino que también la funcionalidad de esta obra de arquitectura.

Este plano, ingresa a la municipalidad junto a un expediente que cuenta con varios trámites más. Ellos son: la solicitud de construcción, un certificado de amojonamiento, los contratos profesionales, una planilla anexa, el cálculo de estructuras, una planilla de categorización, desligamiento del profesional anterior, si es que lo hubiere, un informe para liquidar los derechos de construcción, el comprobante de pago de estos derechos, una planilla de estadística y un plano de instalación contra incendio, si la superficie es mayor a 300m2.

En cuanto a la instalación eléctrica, se solicita el plano de electricidad firmado por un instalador matriculado, contrato profesional y solicitud de conexión de luz.

Para la instalación sanitaria de una vivienda de más de 150m2, también se necesitan los planos de instalación sanitaria, el contrato profesional y el certificado de servicios.

Pero eso no es todo, si correspondiese también se necesitaría un estudio de Cono de Sombras, certificado de uso de suelo si es un comercio o industria y unificación de parcelas según las características de la obra próxima a llevarse a cabo.

Luego de que este expediente es aprobado por la municipalidad, se procede a la construcción.

Pero quizás después de un tiempo, se decida ampliar el inmueble, o hacer alguna refacción, y en muchos casos, por no decir que en la mayoría, estas pequeñas o grandes obras de arquitectura se hacen de manera clandestina. ¿Qué significa esto? Que se saltean todos los pasos antes mencionados y directamente le piden a un albañil que construya. Estos m2 agregados no figuran en el plano que tiene la municipalidad, entonces se paga menos impuestos de los que debería, entre otras cosas. El tema es que probablemente llegue una inspección municipal, e intime al propietario a regularizar los m2 que ha construido de más.

¿Qué se debería hacer en ese caso? Los pasos que el propietario se salteó antes de refaccionar. O sea, contratar a una persona relacionada a la arquitectura, que se encargue de presentar la documentación pertinente para agregarla al expediente municipal.

Esta nueva documentación consta de: una nota de agregación, la solicitud de construcción, los nuevos contratos profesionales, planilla anexa, planos de construcción con los nuevos m2, Informe técnico, libre deuda provisional, planilla de revalúo visada por Catastro Territorial, 2 fotografías de la construcción clandestina, informe para liquidad derechos de construcción, comprobante pago de derechos de construcción, planilla de estadística, desligamiento del profesional anterior. Y si corresponde autorización del consorcio, para los inmuebles en PH, estudio de cono de sombras y certificación de uso de suelo.

También hay que pagar dos multas, una al municipio, que es la Tasa por Servicios Técnicos de la Construcción, y la otra al Colegio profesional, que es la llamada Artículo 29.

Una vez que ha visado la obra el inspector de la zona, ya esté todo pago y la municipalidad apruebe el expediente, la construcción pasa a estar dentro de la legalidad nuevamente.

Las preguntas que la gente suele hacer con más frecuencia al respecto pueden ser por ejemplo:

¿Cuánto tiempo va a tardar el plano? La aprobación del expediente municipal puede variar mucho, y esto depende unas cuantas variables. Puede ser que se ingrese en un corto plazo y que este inmueble no tenga ninguna deuda anterior, cuestión que facilita la rapidez del trámite, y que pueda estar listo en un par de semanas. O puede ocurrir que esta construcción posea deudas de impuestos municipales o provinciales que retrasen la entrega de los planos hasta que se regularice primero la deuda. Hay casos en que el propietario opta por planes de pago a un año, por ejemplo, de su deuda y entonces, hasta que no haya terminado de pagar la última cuota, no se le hace la entrega del plano, aunque éste ya esté aprobado.

¿Cuánto cuesta regularizar la construcción? Depende de la cantidad de metros cuadrados que se hayan construido de forma ilegal. Se debería pedir un presupuesto a un profesional en arquitectura, en donde además de sus honorarios, se especifique a cuánto asciende el monto de la Tasa por Servicios Técnicos de la Construcción, además del pago del Artículo 29.

Hay que tener en cuenta que si la presentación de la regularización de esta obra de arquitectura se hace de forma espontánea (sin la intimación de un inspector) existen consideraciones y descuentos por parte del municipio en cuanto al pago de la Tasa.

¿De cuánto es la Tasa por Servicios Técnicos de la Construcción? Se toman en cuenta el lugar dónde se encuentra el inmueble, según el Código de Ordenamiento Territorial, o sea su distrito; las características de la construcción o el estado de la misma, entre otras cosas, por lo que varía según cada caso en particular.

¿Qué es el Artículo 29 y de cuánto es su monto? Es una multa que debe pagar el propietario al Colegio Profesional y que es un porcentaje de lo que costaría el proyecto y dirección de esa obra. O sea que también varía según la cantidad de metros cuadrados que tenga construido, entre otras cosas.

¿Cuánto cobra en honorarios un profesional para regularizar una construcción clandestina? Primero habría que ver si es maestro mayor de obras, constructor o arquitecto, ya que las tarifas que propone como básicas cada Colegio Profesional, varían según el caso. Segundo, el Colegio Profesional rige un monto básico a cobrarse por metro cuadrado, pero a esta cifra el profesional la puede elevar según su parecer, su reconocimiento o trayectoria. No puede cobrar de menos, ya que eso afectaría a otros colegas. Y tercero también depende de la cantidad de metros cuadrados a regularizar y tipo de obra de arquitectura (vivienda en una planta o dos, con cochera para un auto o más, multifamiliares, edificios industriales, de salud, comercios, etcétera), entre otra cosas.

Para finalizar y a manera de consejo, la persona que posea una construcción clandestina, debería presentar los planos de forma voluntaria evitando ser intimado, para obtener rebajas en la multa municipal. Otra cosa importante sería solicitar presupuestos y consultar sobre los modos de pago a los profesionales para elegir al que más se adapte a sus posibilidades y necesidades.