Supongamos que se desea construir un hotel cinco estrellas o un negocio en un barrio, las preguntas en ambos casos serían, ¿dónde?, y ¿cómo capturo un mercado como para que este emprendimiento realmente funcione y sea viable?

Gestión inmobiliaria le llamamos a los pasos a seguir cuando tenemos en mente llevar a cabo un desarrollo inmobiliario y de qué manera se debe ir trabajando para que resulte ser un negocio productivo, competente y por sobre todo muy rentable.

Para llevar a cabo un emprendimiento inmobiliario, además de un buen proyecto de arquitectura, se necesita bastante información en lo que respecta a la economía, a la demanda, a la oferta, a la segmentación del mercado y a la captura de ese mercado.

Aunque a veces se lo ignore, los arquitectos diseñan en base a exhaustivos análisis e investigaciones, lo que condiciona el proyecto por un lado y lo potencia a niveles económicos por otro, pero además de esto, también pueden llevar a cabo la tarea de los análisis en sí.

Los datos económicos: Primero se deberían identificar áreas de crecimiento económico que pueden ser del país, de la ciudad o de la zona.

En cuanto a otros aspectos que se deben tener en cuenta, se deben analizar aspectos geográficos que afecten el terreno, consultar el código de ordenamiento territorial para definir qué está permitido construir en el lugar, factores de ocupación territorial y del suelo, principales visuales que pueden potenciar el diseño, tomar en cuenta en dónde se encuentra el sol la mayor parte del día para que sea aprovechable, servicios, zonificación urbana, tipos de transporte que tienen acceso al área, vinculación con otras zonas que se relacionen con esta actividad proyectada, y análisis de los edificios existentes y su uso actual, detectar posible competencia.

Es importante el análisis del tipo de empleo que existe en el área ya que nos dará una pauta de las posibilidades económicas del entorno, o hacia qué público se debería orientar el proyecto.

El análisis de la demanda: Poniendo bajo la lupa a la población, se obtiene el análisis más certero en cuanto a quién podría ser el potencial comprador de este proyecto de arquitectura. Primero, habría que hacerse la pregunta: ¿a quién podría interesarle esto que el inversor tiene para vender?

Luego, investigar las fuentes de trabajo actuales de los posibles compradores y en proyección dentro de los próximos años, el tipo de población, el tipo de viviendas, las edades en las que ronda esa población, promedio de ingresos mensuales actuales.

El análisis de la competencia: Examinar las funciones del proyecto y compararlas con otros de características similares que serán los competidores. Analizar ventajas y puntos débiles en nuestro proyecto o en los productos que se vende en este emprendimiento.

La diferencia entre un desarrollo inmobiliario y otro la hacen tanto las pequeñas como grandes cosas. Ellas podrían ser: precio, calidad, trayectoria, servicios que ofrece a diferencia de otro, fecha de entrada al mercado, o características particulares de cada caso.

El análisis de la segmentación del mercado: Consiste en un análisis más profundo de la demanda. Podría consistir en investigar las necesidades y expectativas de este potencial cliente, y diseñar una forma de ofrecer un servicio único diferenciándose así de la competencia. Preguntarse: ¿por qué motivo elegiría este cliente mi producto en vez del que ofrece la competencia?

El análisis de la captura de mercado: Una vez que tenemos los datos anteriores, es decir, tener bien definido un proyecto de arquitectura, dirigido a cierto tipo de cliente y con x ventajas con respecto a la competencia, el siguiente paso sería definir las principales características del análisis de mercado o marketing a emprender.

Y dependiendo de cada caso en particular, optar por profesionales en esta área, o bien apelar a promocionar mediante distintas herramientas y acciones nuestro proyecto de arquitectura.

La promoción puede ser masiva: televisión, diarios, revistas, vía pública etcétera, o puede ser particularizada: e- mails, newsletters, correo tradicional, llamados de telemarketing, exposiciones, etcétera.

Veamos un ejemplo: un inversor que es dueño de un terreno, quiere construir un local en dónde desea llevar a cabo un emprendimiento inmobiliario.

• Análisis del Código de Ordenamiento Territorial para identificar y determinar que uso se le puede dar a ese terreno.

• Análisis de la demanda, la población de la zona, niveles de ingresos, etc

• Definición del rubro del emprendimiento.

• Análisis de la competencia, ventajas y puntos débiles a mejorar de nuestro proyecto.

• Diseño del anteproyecto de arquitectura.

• Análisis de las posibles variantes para calcular cuál facilitaría el retorno de la inversión.

• Diseño del proyecto de arquitectura ajustado a los requerimientos del mercado.

• Nuevo análisis de la propuesta y planificación de las acciones de mercadeo o marketing para facilitar la inserción y el retorno de la inversión de manera más ajustada.

Hoy en día, en un tiempo de competencia y de diversidad de servicios, conviene tener muy presente todo este tema de las gestiones inmobiliarias antes de emprender un proyecto.

Esto que ya ha sido planificado, analizado y estudiado desde diferentes puntos de vista hace que casi no existan posibilidades de error, lo que no ocurre cuando directamente se ignora todas las acciones que hay que llevar a cabo y que son imprescindibles para que funcione de la manera esperada un proyecto de arquitectura que se inserte en el mercado inmobiliario.